固定金利を捨てて変動へ｜80万払って月2.4万下げた8年の借換実録
前回Vol.55で、8年・55話の本編は最終話を迎えました。「土地は、動かせない」——その一行で、冒険は一区切りついたはずでした。
でも、どうしても語り残したことが一つあります。お金の話です。ここからは番外編。8年で一番「攻めた」お金の判断——8年前にフラット35の全期間固定（1.40%（当初10年））で借りたのに、3年前に変動金利へ乗り換えた話を、数字ごと正直にお見せします。諸費用は約80万円。でも月返済は15.8万→13.4万、月2.4万円下がりました。
⚠️ はじめに：本記事は著者個人の実体験と、出典に基づく一般情報であり、特定の金利タイプや金融機関を推奨するものではありません。金利・手数料・条件は時期・金融機関・個人の属性により異なります。本記事の金利は2026年6月時点／借入・借換当時の参考値です。住宅ローンの選択・借換は、必ず最新情報を各金融機関で確認し、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。変動金利には将来の金利上昇リスクがあります。
👤 この記事を書いたのは…（番外編・お金とローン編）
🐶 シートラ：富士住建で埼玉県内に家を建築。チワワ3匹・爬虫類・水亀と暮らす入居8年目の施主。土地3000＋建物2250＋太陽光350＝総額5600万円規模の大型ローンを、8年前にアルヒ（ARUHI）のフラット35＝全期間固定金利（1.40%（当初10年））で借りた。そして約3年前、世間が固定へ傾く中で埼玉りそな銀行の変動金利へ借り換え。本編では語らなかった「お金の攻め」を、番外編で数字ごと正直に明かす。
🧚 ふじまる：番外編でも容赦しない妖精。「逆走じゃない？」「80万も払って本当に得したの？」「今金利上がってるよ、その選択今でも正解なの？」と、お金の話こそ徹底的に数字で詰める。読者が一番知りたい「で、結局得したの？損したの？」を最後まで代弁する。
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📖 この記事の内容（番外編・お金とローン）
固定金利を、あえて捨てた｜世間と逆走した3年前の決断
まず、事実から並べます。私は8年前（2018年12月）、家を建てたとき、アルヒ（ARUHI）のフラット35で住宅ローンを借りました。借入額は5,248万円、返済期間35年。金利は当初10年が1.40%、11年目以降が1.65%という段階金利です（当初を引き下げる代わり、その後がやや上がるフラット35S系）。タイプはどちらも「市場金利が上がっても、自分の金利は動かない」固定。この「ずっと変わらない安心」を、私は最初に選んだのです。
ところが約3年前。私は、その固定金利を自分から手放しました。乗り換えた先は、埼玉りそな銀行の変動金利。金利は、私の記憶では0.4%を切る水準でした（※契約書が手元になく正確値は不明。当時のりそな変動の最優遇クラスという記憶です）。固定の安心を捨てて、上がるかもしれない変動へ——たしかに、世間の流れとは逆走でした。電卓を二度見した、あの日のことを今でも覚えています。
📊 何を、何に変えたのか（著者宅の借換・一例）
| 項目 | 8年前（当初） | 約3年前（借換後） |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定（フラット35） | 変動金利 |
| 金融機関 | アルヒ（ARUHI） | 埼玉りそな銀行 |
| 金利（参考） | 1.40%（当初10年）※1 | 0.4%を切る水準※2 |
| 月返済 | 約15.8万円 | 約13.4万円（月2.4万円減） |
※1 2018年フラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下）の最頻金利は月により1.34〜1.45%（出典：SBIアルヒ フラット35金利推移）。※2 借換時のりそな変動金利は著者の記憶で0.4%を切る水準（当時のりそな変動最優遇クラス）。契約書が手元になく正確値は不明のため、断定ではありません。※月返済額・効果は借入残高・残期間・属性により異なる著者宅の一例です。
私のローンは小さくありませんでした。土地3000万＋建物2250万＋太陽光350万＝総額5600万円規模（第5話既出）。金利差 約1.0%は、借入額が大きいほど月々にズシリと効きます。だからこそ、固定の安心を一度手放してでも、変動へ動く価値があると判断しました。これは「変動が正しい」という話ではありません。あくまで、当時の私の借入額と金利差での判断です。
「自分のローンは借り換えで下がるのか」は、借入残高・残期間・今の金利で人によって全く違います。まずは借換シミュレーションで、自分のケースの数字を出してみるのが先決です。固定がいい／変動がいいという話ではなく、「自分の場合いくら変わるか」を具体的な金額で知ること——そこから判断は始まります。※本記事は特定サービスの利用を推奨するものではありません。条件はご自身で各社にご確認ください。
2018年フラット35「1.40%（当初10年）」｜なぜ全期間固定で借りたのか
ここは、誤解してほしくないところです。8年前、フラット35の全期間固定を選んだのは、間違いではありませんでした。家を建てたばかりで、これから35年返していく。子育ても、家計も、何が起きるか分からない。そんな中で「金利が絶対に上がらない」という安心は、お金には代えがたい価値でした。
当時の金利も、悪くありませんでした。出典で確認すると、2018年のフラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下）の最頻金利は、月によって1.34%〜1.45%。最低は7〜8月の1.34%、最高は11月の1.45%でした。私が借りた当初10年の1.40%は、ちょうどこの範囲に収まっています。市場金利がどう動いても自分の返済額は読める——当時としては、十分に「安心の良い選択」だったのです。
📚 出典（2018年フラット35金利）
- SBIアルヒ フラット35金利推移：https://www.sbiaruhi.co.jp/rate/transition/（2018年・借入期間21年以上・融資率9割以下の最頻金利 1.34〜1.45%）
カギは、「借りた時の正解」と「数年後の正解」は別物だったという点です。借りてから数年、変動金利は歴史的な低水準が続いていました。私が借り換えを考えた約3年前、変動金利は0.4%を切る水準（著者の記憶／当時のりそな変動最優遇クラス）。固定1.40%（当初10年）との差は、約1.0%にも開いていたのです。固定は「借りた瞬間」の安心を買う契約。でも、市場が動けば、後から差が生まれる——その差を、私は見逃せませんでした。
⚠️ ここで一つ、正直な注記
借換時のりそな変動金利「0.4%を切る水準」は、著者の記憶ベースです。契約書が手元になく、正確な数値は確認できていません。参考までに、りそなの変動金利最優遇は2024年11月時点で0.39%、2023年頃も同水準帯でした（出典：日経）。一方、2026年6月の現在は利上げで0.95%〜に上昇しています。金利は刻々と動くため、必ず最新の数値を各金融機関でご確認ください。
📚 出典（りそな変動金利・水準の参考）
- 日本経済新聞（変動金利の動向）：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB315510R31C24A0000000/
諸費用80万円の正体｜それでも乗り換えた損益分岐の計算
借り換えは、タダではできません。私が払った諸費用は、約80万円（著者の記憶ベース・一例）。「80万も払って、本当に得なの？」というふじまるの疑いは、正しい。だから、その80万の正体を、出典つきで分解します。結論から言うと、大型ローンの借換なら、80万円は決してぼったくりではなく、妥当な水準でした。
📊 借換諸費用80万円の主な内訳（一般的な構成・出典付き）
| 費目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料（定率型） | 借入額×2.2% | 4000万円なら約88万円 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 借入額×0.4% | 新たな抵当権の設定 |
| 司法書士報酬 | 6〜10万円 | 登記手続きの代行 |
| 抵当権抹消費用 | 数千〜数万円 | 旧ローンの抵当権を消す |
| 保証料 ほか | 商品により | 金融機関・商品で変動 |
※費目・金額は金融機関・商品・借入額により異なります。事務手数料が定率型（借入額×2.2%）だと、大型ローンでは数十万円規模になり、総額80万円前後は十分あり得る水準です。あくまで一般的な構成と著者宅の一例です。
📚 出典（借換諸費用）
- ダイヤモンド不動産研究所 借換諸費用比較：https://diamond-fudosan.jp/articles/-/99490（事務手数料 定率型＝借入額×2.2%、登録免許税＝借入額×0.4% ほか）
では、損益分岐です。私のケースは、月返済が15.8万円→13.4万円、月2.4万円の削減。一方、かかった諸費用は約80万円。この二つを割り算するだけで、答えが出ます。背筋が伸びる思いで、電卓を叩きました。
🧮 諸費用を「何ヶ月で回収できるか」の計算（著者のケースの単純計算）
諸費用 約80万円 ÷ 月の削減額 2.4万円 ≒ 約33ヶ月（約2年9ヶ月）
つまり、借り換えてから約2年9ヶ月で、払った80万円は取り戻せる計算です。そして借換から約3年が経った今、私はすでに回収を終え、純粋に「得」が積み上がっている局面に入っています。残りの返済期間が長いほど、その効果は大きくなります。
※これは著者のケースの単純計算です。実際の損得は、金利の変動・残返済期間・繰上返済の有無などで変わります。変動金利のため、今後の金利上昇によっては削減幅が縮む可能性があります。
大事なので繰り返します。80万払っても約2年で回収できたのは、借入残高が大きく、残りの返済期間も長かったからです。借入が小さい人、残期間が短い人、すでに低金利の人では、回収にもっと時間がかかったり、そもそも借換が得にならないこともあります。だから、自分のケースは自分の数字で計算する——これだけは、どうか守ってください。
で、金利上昇の今はどっち？｜答えは押し付けない、判断軸だけ渡す
ふじまるの最後の問いは、この記事で一番大事なところです。2026年6月の今、景色はまた変わっています。私が借り換えた頃とは、金利環境が違うのです。だから私は、「あなたも変動にすべき」とは、絶対に言いません。ここからは、結論ではなく、判断の「材料」だけをお渡しします。ふっと、ため息が出ました。簡単な話では、ないのです。
📊 2026年6月時点の金利環境（出典付き・中立の材料）
| 項目 | 2026年6月の状況 |
|---|---|
| フラット35（全期間固定） | 3.210%（前月比+0.50%・過去最大級の上昇） |
| 変動金利 | 据え置き・低水準だが上昇局面 |
| 固定と変動の金利差 | 年2.13% |
| 政策金利の予測 | 0.75% → 2026年末1.0%予測 |
※金利は2026年6月時点の参考値で、日々変動します。最新値は必ず各金融機関・公式サイトでご確認ください。
固定と変動の差は、今は年2.13%。一般論として「変動が2.13%以上上昇し、それが35年続くなら、固定のほうが有利」という試算があります。ただしこれはあくまで一般的な試算であって、断定ではありません。金利が今後どう動くかは、誰にも分かりません。変動は今の返済を軽くする代わりに、将来の金利上昇リスクを負う。固定は今の返済が重い代わりに、上昇の不安から解放される。どちらが正解かは、その人の家計・性格・残期間で変わります。
📚 出典（2026年6月の金利動向）
- モゲチェック 2026年6月金利動向：https://mogecheck.jp/articles/show/51rzNy7XEJ5o4mQ6ZkVv
- フラット35 公式（金利）：https://www.flat35.com/lp/kinri/index.html
📝 番外編の答え合わせ｜お金の判断で、私が学んだこと
- 「借りた時の正解」と「数年後の正解」は別物。固定で借りたのは正解だった。だが市場が動けば、見直す価値が生まれる
- 借換は、必ず自分の数字で計算する。諸費用 ÷ 月の削減額＝回収月数。私は約80万÷2.4万＝約33ヶ月で回収できた。だがこれは私の借入額・残期間での話
- 金利差が大きく、借入が大きく、残期間が長いほど、借換は効く。逆なら効かないこともある
- 変動には金利上昇リスクがある。今の返済を軽くする代わりに、将来の不安を引き受ける契約だと理解しておく
- 「どっちが正解」は人による。だから私は固定／変動のどちらも勧めない。自分の数字を出し、最新情報を金融機関で確認し、迷うならFP等の専門家に相談する——それが答え
⚠️ 住宅ローンに関する大切な注意（必ずお読みください）
本記事は、著者個人の実体験と、出典に基づく一般情報であり、特定の金利タイプ（固定／変動）や金融機関を推奨するものではありません。
金利・手数料・条件は、時期・金融機関・個人の属性により異なります。本記事の金利は2026年6月時点／借入・借換当時の参考値です。
住宅ローンの選択・借換は、必ず最新情報を各金融機関で確認し、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。
変動金利には、将来の金利上昇により返済額が増えるリスクがあります。本記事は「あなたは変動にすべき／固定にすべき」といった個別の判断を示すものではありません。
「我が家のローンは、固定と変動どっちが向いているのか」「借換で本当に得になるのか」——お金の話は、一人で抱えると不安が大きくなりがちです。すまいのいろはPlusなら、家づくりとお金の相談先を無料で比較でき、自分のケースを第三者と一緒に整理できます。数字を出してから決める。その一歩を、建てる前・借りる前に。
番外編、ここまで読んでくださってありがとうございました。お金の話は、勝ちも怖さも、数字ごと正直に書きました。この家を建て、8年暮らし、ローンとも向き合ってこられたのは、一緒に家をつくってくれた富士住建があったからです。これから建てるあなたの選択肢の一つになればと思い、最後に紹介させてください。
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※本記事は、著者個人（富士住建・埼玉県内の施主）の実体験と、出典に基づく一般情報であり、特定の金利タイプ（固定／変動）や金融機関を推奨・断定するものではありません。
※金利・手数料・条件は、時期・金融機関・個人の属性により異なります。本記事に記載した金利は2026年6月時点、または借入・借換当時の参考値です。
※「8年前にフラット35の全期間固定（1.40%（当初10年））で借り、約3年前に埼玉りそな銀行の変動金利へ借り換えた」「諸費用 約80万円」「月返済 15.8万円→13.4万円（月2.4万円減）」「諸費用80万÷月2.4万≒約33ヶ月で回収」は、いずれも著者宅の実体験・記憶および単純計算に基づく一例です。実際の損得は、借入残高・残返済期間・繰上返済・金利の変動などにより異なります。
※借換時のりそな変動金利「0.4%を切る水準」は著者の記憶ベース（当時のりそな変動最優遇クラス）であり、契約書が手元になく正確値は確認できていません。断定ではありません。
※2018年フラット35の最頻金利1.34〜1.45%（借入期間21年以上・融資率9割以下）は出典：SBIアルヒ フラット35金利推移。借換諸費用の内訳（事務手数料 定率型＝借入額×2.2%、登録免許税＝借入額×0.4% 等）は出典：ダイヤモンド不動産研究所。2026年6月の金利環境（フラット35 3.210%、固定変動差2.13%等）は出典：モゲチェック2026年6月金利動向／フラット35公式。りそな変動金利の水準は出典：日本経済新聞。各出典は記事本文中にリンクを掲載しています。
※住宅ローンの選択・借換は、必ず最新情報を各金融機関でご確認のうえ、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。変動金利には将来の金利上昇により返済額が増えるリスクがあります。本記事は「あなたは変動にすべき／固定にすべき」という個別の投資・金融アドバイスを行うものではありません。
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※本記事は2026年6月時点の情報です。金利・サービス内容・各社の取り扱いは時期・会社により異なります。詳細はご自身でご確認ください。
※アイキャッチ・補助画像は記事内容をわかりやすく伝えるための説明用イメージで、実際の契約書・金額の写真ではありません。